存量竞争时代
中小房企无奈断臂求生
从目前的销售格局来看，房地产行业已进入存量竞争时代。房地产行业在经历了自2010年以来的高速发展期后，最近三年全年总体销售面积并没有更多的增长，连续三年都是在17亿平方米左右，2016年的销售面积也接近16亿平方米，实际上是近4年的房地产的销售面积没有大幅增长。
不只销售面积，销售业绩同样如此。从上市房企财报来看，大多数房企的销售营收和自身盈利在2017年到达顶峰，此后开始出现大幅下滑。今年以来受疫情影响，经济下行压力增大，地产销售压力加大，房企现金流也更加紧张。
销售回款、融资筹款和土地储备是房企们的三条运营主线，前两项是房企的主要资金来源。
与头部房企相比，很多小中房企一般主要布局于单一或少数区域（销售区域内多为二线以下城市），抗风险能力有限，销售业绩受制的情况下，销售回款大不如前。
而从融资层面来看，在去年针对房企融资的一系列监管组合拳后，中央定调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，“房住不炒”与“三稳”总体保持定力，对于资金违规流入房地产持续强监管。因此，房企的境内融资空间依然狭小，尤其是银行、信托等机构仅对头部房企开放融资通道，中小房企的境内融资通道基本锁死。
在债务到期及项目运营的压力下，许多中小房企不得不进行海外融资，继5月底鸿坤地产以14.75%的利息在离岸市场增发5500万美元票据用于偿还债务后，明发集团刷新了这一发债利率水平，准备以22%的票面利率发行美元债，违约之后的利率更是高达32%。目前，中小房企在海外放债的票面利率动辄在10%以上，如此借新还旧无异于饮鸩止渴。
近年来，在融资通道完全堵塞后，许多中小房企不得不断臂求生（出售在建项目、快速变现），来修补濒临断裂的资金链。
如广州地产商粤泰股份，自2018年10月以来接连爆出债务违约问题，其现金流出现危机，公司及下属公司银行账户被冻结，有多处资产被查封，其控股股东股权被轮候冻结，不得不靠出售资产“续命”。2019年上半年便向世茂地产出售了七个项目的股权，涉及资金超过了70亿元。
去年4月，阳光100分别作价46.61亿元向佳兆业出售了清远市龙塘区物业开发项目，其中转让款的85%用于偿债；作价13.34亿元向融创中国出售了重庆阳光壹佰的 70%股权和重庆市南岸区两个物业开发项目，这笔交易款中的6.16 亿被用于偿还贷款。
去年9月，京投发展作价14.82亿元向自家控股股东京投公司出售了子公司兴业置业51%的股权，这当中京投公司向兴业置业提供了10.46 亿元用于偿债。
泰禾集团自去年被曝资金链紧张后，便在一直寻求合作，控股股东也在计划出售上市公司股权，以渡过现金流危机。
即便如此仍有不少中小房企无奈破产重组。人民法院公告网显示，截至2020年6月5日，今年房地产企业的破产数量已经达208家，超过2018年上半年的177家破产数量，与2019年同期相对持平。
万科三年市值大涨近半
碧桂园恒大实现翻倍暴涨
房地产行业的另一面是，中小房企的经营危机、资金链紧张、破产出局正好给了一些头部房企从中渔利的机会，他们趁机低价收购相关地产项目股权或占领出局者留下的市场份额。
最近几年来，总是抱委屈、高喊“活下去”的万科实际上经营得风生水起，公司2017-2019年的营收分别为2,428.97亿元、2,976.79亿元、3,678.94亿元，净利润分别为280.52亿元、337.73亿元、388.72亿元，两项核心财务指标均实现大踏步增长。
事实上不止万科一家，多家头部房企在最近几年的经营扩张十分明显。绿地控股2017-2019年的营收分别为2,901.74亿元、3,484.26亿元、4,278.23亿元，净利润分别为90.38亿元、113.75亿元、147.43亿元；保利地产2017-2019年的营收分别为1,463.06亿元、1,945.14亿元、2,359.34亿元，净利润分别为156.26亿元、189.04亿元、279.59亿元；招商蛇口2017-2019年的营收分别为754.55亿元、882.78亿元、976.72亿元，净利润分别为122.20亿元、152.40亿元、160.33亿元。
万科的总市值自2017年以来已增长近50%，达到近3000亿元。同期，碧桂园、恒大、保利地产、华润置地等头部房企的公司市值更是实现翻倍暴涨。
另外，华夏幸福2017-2019年的营收分别为596.35亿元、837.99亿元、1,052.10亿元，净利润分别为87.81亿元、117.46亿元、146.12亿元；碧桂园2017-2019年的营收分别为2,269.00亿元、3,790.79亿元、4,859.08亿元，净利润分别为260.64亿元、346.18亿元、395.50亿元；华润置地2017-2019年的营收分别为991.29亿元、1,211.89亿元、1,477.36亿元，净利润分别为192.40亿元、242.38亿元、286.72亿元；龙湖集团2017-2019年的营收分别为720.75、亿元、1,157.98亿元、1,510.26亿元，净利润分别为125.99亿元、162.37亿元、183.37亿元。
亿翰智库认为，从 2015 至 2019 年的销售数据来看，房地产行业集中度呈加强的态势，大型房企尤其是龙头房企聚集更多的资金与资源。据亿翰智库统计，在受疫情冲击严重的2020年前5个月，碧桂园、万科、恒大仍实现销售额超2400亿元，其中碧桂园的销售额达2913.0亿元。
另外，从2015-2019年百强房企销售业绩排名的门槛值来看，TOP10的门槛值越来越高，2015年TOP10门槛值为716亿元，到2019年为2425亿元。
在行业内大多数房企营收退步时，头部房企的营收逆势继续上涨，房企销售业绩排名方面门槛值不断提升，恰好反映了行业集中度持续提高，大鱼正在吞噬小鱼的市场份额。
