1 月 30 日晚，万科的一份业绩预告炸穿了资本市场：2025 年归母净利润预亏 820 亿元，刷新 A 股单年亏损纪录，较 2024 年的 494.78 亿亏损扩大 66%。两年累计亏损超 1314 亿，几乎抹平万科 2019-2023 年五年的净利润总和。
从曾经的 “地产一哥”、行业稳健标杆，到如今日均亏 5.9 亿、与千亿债务竞速，万科的巨亏从来不是一家企业的困境，而是中国房地产从高杠杆扩张到存量时代的周期清算，更是行业深层矛盾的集中爆发。一组核心财务数据，足以看清这场巨亏的本质与背后的行业信号。
万科的巨亏并非突发，而是多重利空的叠加，每一笔亏损都对应着行业转型的痛点，更藏着企业自身的战略代价。从财务数据看，2025 年万科房地产开发业务税后毛利率低至 2%，主业几乎无利可图；前三季度仅存货跌价准备就计提 91.93 亿元，存货跌价余额高达 227.32 亿元；为回笼资金贱卖的资产，多数交易价格低于账面价值，直接形成处置亏损；而寄予厚望的物业、长租公寓等经营性业务，扣除折旧摊销后竟整体亏损，非主业投资也踩雷亏损。
拆解来看，核心是四大原因的共振：高地价项目集中结算的 “毒药效应”，2020-2021 年高价拿地的项目在 2025 年集中兑现，“面粉贵过面包” 导致毛利率断崖式下跌；风险敞口扩大后的减值暴增，信用减值 + 资产减值形成巨额损失；造血能力衰竭的业务拖累，销售下滑、新业务不赚钱，主业与转型业务双双承压；流动性压力下的资产贱卖，为偿债被迫低价处置资产，形成账面亏损。
这份亏损，是万科为过去的激进拿地买单，更是行业从增量到存量转型中，所有房企都要面对的成本考验。
比 820 亿亏损更可怕的，是万科背后高悬的债务堰塞湖，以及持续恶化的流动性状况 —— 亏损只是账面数字，现金流断裂才是致命风险。截至 2025 年三季度末，万科总负债 8355.64 亿元，有息负债高达 3629.3 亿元，其中一年内到期非流动负债 1278.93 亿元，而公司账面货币资金仅 656.8 亿元，现金短债比低至 0.43，短期资金缺口超 600 亿元。2026 年二季度万科还将迎来新一轮偿债高峰，65 亿元债务到期，其中 4 月就有人民币债券到期，距离当下不足 3 个月。
为了守住不违约的底线，万科不得不启动债务展期，首批 68 亿元债券采用 “部分现金兑付 + 分期展期 + 资产增信” 的方案，而大股东深铁集团累计提供超 300 亿元资金支持，万科甚至将核心资产万物云的全部股权质押给深铁。即便如此，万科的核心问题仍未解决：销售回款这一核心 “造血” 功能持续萎缩，2025 年销售额同比大降 34.6%，2025 年前 10 个月销售更是同比下滑 44%，没有销售回款的支撑，再多的外部输血也只是缓兵之计。
更值得警惕的是，万科的信用评级已被标普下调至 “CCC-”，融资成本攀升、融资空间收窄，借新还旧的通道基本被堵死，这也是当前多数房企面临的共同困境：债务到期压力下，要么贱卖资产回笼现金，要么协商债务展期，而这两条路，都会进一步侵蚀企业利润。
万科作为行业头部房企，且有国资背景加持，其巨亏与债务危机早已超越企业本身，成为观察中国房地产行业发展的重要窗口，背后释放的三大信号，值得所有市场参与者警惕。
信号一：高地价时代的彻底终结，房企毛利率将回归常态万科的巨亏，核心是 2020-2021 年房地产牛市期间的高价拿地，在市场下行期集中结算的结果。2025 年地产板块整体毛利率仅 14.6%，50 家房企上半年毛利率更是低至 10.87%，而万科开发业务毛利率仅 2%，这意味着 “高毛利、高周转” 的房地产黄金时代彻底结束。未来房企拿地将更加理性，核心城市核心地段的地块才具备盈利空间，盲目扩张、高价拿地的房企，终将被市场淘汰。
信号二：“救项目不救企业” 成定调，行业加速出清万科作为有国资背景的头部房企，并未获得 “兜底式” 救助，反而通过市场化的债务展期、资产处置化解风险，这印证了监管层 “救项目不救企业” 的政策导向。2024 年地产板块合计亏损 1590 亿元，万科一家的亏损就占了一半以上；2025 年千亿房企仅剩 10 家，较 2024 年再减 1 家，行业出清速度正在加快。未来，只有财务稳健、聚焦主业、现金流充足的房企才能存活，而高杠杆、高负债的房企，终将在行业出清中被兼并重组或退出市场。
信号三：房地产行业进入 “现金流生存” 时代，转型迫在眉睫万科的困境，本质是行业发展模式的失效：过去房企依靠高杠杆撬动规模，靠土地增值实现盈利，而如今市场下行、房价横盘，土地增值逻辑不再，高杠杆反而成为致命包袱。这意味着房地产行业正式进入 “现金流生存” 时代，房企的核心竞争力不再是土地储备规模，而是销售回款能力、成本控制能力和存量资产运营能力。万科试图打造的物业、长租公寓、商业运营等第二增长曲线，目前仍未实现盈利，而中海等房企凭借稳健的拿地策略和高毛利，仍保持盈利，这说明房企转型并非一蹴而就，只有聚焦自身优势、深耕主业的转型，才具备可持续性。
万科 820 亿的巨亏，是一次企业的业绩暴雷，更是中国房地产行业的一次时代清算—— 清算过去高杠杆、高扩张的发展模式，清算盲目拿地、忽视现金流的经营策略，也清算市场对 “龙头房企无风险”“国资背景必兜底” 的错误预期。
对于万科而言，未来的路并不轻松：需要在保交付、保偿债的同时，恢复销售回款能力，盘活存量资产，让经营性业务真正成为盈利支撑；而对于整个房地产行业而言，万科的经历是一面镜子：行业的深度调整并非短期现象，而是从高速发展到高质量发展的必然过程，未来房企只有摒弃规模思维，回归居住本质，聚焦现金流和盈利能力，才能在新周期中存活。
房地产的白银时代已经过去，黑铁时代的竞争，拼的不是规模，而是实力 —— 这，就是万科 820 亿巨亏留给整个行业的核心启示。
